AUTOPROMOCIONES

Se trata de desarrollar una auto Promoción en Régimen de Comunidad de Propietarios. Los comuneros (propietarios) fundadores constituirán una Comunidad de Bienes, que se regirá por unos Estatutos redactados a tal efecto y, con carácter subsidiario, por el TITULO III, Libro II (Artículos 392 al 406 del Código Civil).

En dichos artículos del Código Civil, se dice que existe una COMUNIDAD DE BIENES cuando la Propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas, las cuales se denominan co- participes o co-propietarios.

Para desarrollar Comunidades de Propietarios en construcción, varias personas se unen para hacer una COMUNIDAD DE BIENES con sus propias normas de funcionamiento plasmadas en sus Estatutos, con objeto de promover la construcción de una Promoción acogiéndose a dicho régimen.

El objeto fundamental de cada Comunidad es la adquisición de un suelo para construir entre todos el conjunto residencial, las viviendas de cada uno en particular y los elementos comunes inherentes del edificio. Con esto los propietarios consiguen un ahorro de más del 20% del precio de mercado en la compra de su vivienda.

El funcionamiento de este sistema de promoción de viviendas es el mismo que tendría una persona para construirse una vivienda. La principal diferencia radica en que al no tratarse de única vivienda si no un grupo de viviendas, se realiza conjuntamente (COMUNIDAD DE PROPIETARIOS)

Para ello es necesaria la figura de una SOCIEDAD GESTORAespecializada en desarrollar este tipo de proyectos y coordinar a todos y cada uno de los componentes (COMUNEROS) de dicha COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, con el fin de desarrollar los trabajos de construcción en las mejores condiciones económicas y de calidad de ejecución liberando a los COMUNEROS de la complejidad de los tramites de obligado cumplimiento. Esta función la lleva a cabo RESILIENCIA INVEST, que cuenta con más de 20 años de experiencia como promotora, constructora y gestora.

Para ello, una vez localizado un solar, que en principio se estima interesante, y llegado a un acuerdo con su propietario en cuanto a condiciones de venta del mismo, se pone en comercialización y, toda aquella persona conocedora de la existencia de nuestra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS y que están interesadas en adquirir una vivienda, local, garaje, trastero, deberán:

1. MOSTRAR INTERÉS CONCRETO. Para ello se reunirá cuantas veces que sean precisas con nuestro Equipo Técnico para realizar un diseño que se adecue a sus necesidades y gustos, teniendo en cuenta la ordenación de los volúmenes y espacios que contemple nuestro edificio. Una vez obtenido el DISEÑO IDEAL, se le hará un cálculo de los costes del mismo en base a una memoria de calidades que se firmará como Anexo conjuntamente con el plano de su VIVIENDA. En este momento firmará un PRECONTRATO DE ADHESION a la comunidad.

2. ADHESION A LA COMUNIDAD. Una vez se llegue a un número mínimo de adheridos, se procederá a la firma del contrato de ADHESION A LA COMUNIDAD; conjuntamente se procederá de igual manera con los Estatutos y con el preceptivo otorgamiento de poderes de representación a RESILIENCIA INVEST así como la constitución definitiva de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Previamente a la adhesión, RESILIENCIA INVEST tendrá tramitada y preconcedida la financiación para la promoción. Se habrá realizado una evaluación previa por parte de la entidad financiera seleccionada, para que no existan dudas sobre si la ésta concederá o no el préstamo, que se individualizara en el momento de la escritura de declaración de obra nueva en construcción división horizontal y adjudicación.

3º.- PUESTA EN MARCHA. Una vez constituida la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, RESILIENCIA INVEST procederá a la compra del solar, redacción del proyecto, solicitar la oportuna licencia y permisos, contratación de las obras, control de éstas, etc etc.

NOTA IMPORTANTE: Desde el punto de vista jurídico, se produce un hecho destacable para el COMUNERO y es que, con el otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva en construcción, división horizontal y adjudicación de fincas, este COMUNERO será propietario desde ese mismo momento de su cuota sobre el solar y sobre la construcción que, poco a poco, se haya construido y de la que se construya. Esta titularidad figurará inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad.

Integrarse en una Comunidad desarrollada por RESILIENCIA INVEST va a suponer adquirir su vivienda, obteniendo tres ventajas muy importantes:

1. Le va a permitir adquirir su vivienda a PRECIO DE COSTE, ya que usted va a ser el promotor de la misma y de ese modo se va a ahorrar el margen que una inmobiliaria incrementa en el precio. Por si esto fuera poco, no va a tener usted ningún gasto adicional por la escrituración de su vivienda, al estar incluido todos los gastos de escrituración e inscripción en el Registro en el precio.

2. Va a tener total SEGURIDAD Y GARANTIA en su adquisición, ya que tendrá la más importante garantía real que cabe: ser dueño del solar y de lo edificado sobre él, desde el principio; eliminando la posibilidad de no obtener su vivienda derivada del riesgo de la situación societaria del promotor en el momento actual.

3. En todo momento obtendrá INFORMACIÓN en tiempo real del desarrollo de la promoción, recibiendo de RESILIENCIA INVEST una atención personalizada.

4. Precio. La Comunidad permite ofertar un precio de partida mucho más económico, conformado UNICAMENTE POR LOS COSTES que se produzcan en la promoción, desapareciendo el margen del promotor tradicional que encarecía el producto.

Todos los GASTOS que se deriven del otorgamiento de la ESCRITURA de adjudicación de las viviendas (notaria, registro, impuesto de A.J.D. y gestoría), están incluidos dentro del precio

5. Seguridad y garantía. La PROPIEDAD DEL SUELO Y DE LAS EDIFICACIONES que se vayan realizando estarán inscritas A SU NOMBRE en el Registro de la Propiedad conforme a su cuota de participación, desde el momento en que se adhiera a la comunidad. Contando, por tanto, con un activo tangible a su nombre en todo momento.

Esto va a suponer una ventaja importante al no influir, como en la compra directa a una inmobiliaria, la posible situación financiera del promotor. NINGUNA CRISIS DEL SECTOR LE VA A AFECTAR, teniendo total garantía de finalización y entrega de su vivienda.

1º. ¿EN QUÉ CONSISTE UNA CONSTRUCCIÓN EN RÉGIMEN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

Se trata de construir entre un grupo de personas, una promoción de viviendas en autopromoción, con la finalidad de conseguir  cada uno su vivienda ideal al mejor precio y las mejores condiciones de adquisición. Para ello, hay que constituir una Comunidad de Bienes.

 

2º. ¿QUÉ ES UNA COMUNIDAD DE BIENES?

Es una figura jurídica que se regula en el Código  Civil. En él se establece que existe una comunidad de bienes, cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas, las cuales se denominas co-participes  o co-propietarios. Nosotros les llamamos “COMUNEROS”.

 

3º. ¿QUIÉN CONSTITUYE LA COMUNIDAD?

 

La comunidad, inicialmente, se constituye con al menos dos personas interesadas en participar en el desarrollo constructivo en régimen de comunidad de propietarios y la propia gestora RESILIENCIA INVEST.

 

4º. ¿CUÁNTAS PERSONAS DEBEN ADHERIRSE POSTERIORMENTE A LA COMUNIDAD PARA SU VIABILIDAD?

 

Es necesario que se apunten a cada comunidad un numero de comuneros igual al número de viviendas que se van a construir. El edificio total a construir supone el 100% y se compone de unos metros cuadrados totales. Si una persona decide adherirse para construirse una vivienda de , por ejemplo un 15% del total de los metros cuadrados, y otra de un 10% de esos metros, ya tenemos ocupados un 25%, por lo que nos faltará en ese momento otros tantos comuneros. Así se van apuntando hasta completar el 100%.

 

5º. ¿CÓMO SE RIGE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

 

Se rigen por sus ESTATUTOS, reglas de funcionamiento, que cada comunero conocerá y en los que se recogen todo el proceso desde el principio hasta el fin, desde la adquisición de los terrenos hasta la entrega de todas las viviendas y demás componentes a cada uno de los comuneros.

 

6º. ¿QUÉ FUNCIÓN DESEMPEÑA RESILIENCIA INVEST COMO GESTORA?

 

RESILIENCIA INVEST, como gestora y experta en el desempeño de todas las gestiones administrativas, mercantiles, técnicas, etc, para la puesta en marcha, desarrollo y ejecución hasta su finalización del proyecto constructivo a desarrollar, actúa por encargo de la comunidad y en nombre y representación de todos los componentes de la Comunidad.

 

7º. ¿POR QUÉ ES NECESARIA LA INTERVENCIÓN DE UNA GESTORA COMO RESILIENCIA INVEST?

 

 La Gestora RESILIENCIA INVEST, aporta su experiencia en el desarrollo de todos los procesos necesarios para el buen fin de la promoción. Coordina a todos y cada uno de los comuneros para que cada uno construya su vivienda en coordinación con el resto. Si fuera una sola persona la que hiciera su única vivienda, no sería tan necesaria su actuación, pero siendo varios, es necesario quien coordine todo el proceso desde la adquisición de los terrenos, el desarrollo del proyecto, la construcción y los pasos administrativos para su terminación. El comunero no tendrá nada más que ocuparse de diseñar con RESILIENCIA INVEST y sus técnicos su vivienda y elegir los materiales de acabados. RESILIENCIA INVEST se encargará del resto.

 

8º. ¿CÓMO SE FIJA EL VALOR DE CADA VIVIENDA, LOCAL, GARAJE…?

 

 

RESILIENCIA INVEST calcula los costes del edificio completo, desde el precio del terreno, los costes de construcción, los administrativos, técnicos, escrituras, seguros, Notarias, Registro, Ayuntamiento… honorarios técnicos y de la Gestora…, a priori en base al contrato de opción de compra de los terrenos establecido al comienzo de la gestión y que cada comunero conocerá desde el principio. y la experiencia de recientes promociones realizadas, para establecer todos los costes, fijándose un precio por metro cuadrado. El precio de cada vivienda se calculará en base a este coste por metro cuadrado y según sea cada vivienda de grande así será su precio.

Como es lógico, conviene destacar que no se cargará el margen o beneficio que repercutiría una empresa promotora, que mínimamente son sustituidos por los honorarios de la Gestora y que van incluidos en el precio de la vivienda a adquirir.

Dicho precio o costes será conocido por cada comunero antes de su adhesión.

 

9º. ¿QUÉ IMPUESTOS TIENE QUE PAGAR CADA COMUNERO?

 

 Cada copropietario únicamente tendrá que abonar el IVA por la adquisición de la vivienda, garaje, trastero, que actualmente está reducido al 10%.

 

10º. ¿CÓMO SE PAGA?

 

 Siempre decimos que la mejor manera de entenderlo es suponiendo el comunero que va ha hacerse su única vivienda, por ejemplo, en una parcela individual. ¿Qué haría? Tiene que comprar la parcela; se paga. Tiene que encargar un proyecto a un arquitecto; se paga. Tiene que pedir licencia al ayuntamiento; se paga. Tiene que hacer un contrato con una empresa constructora, se le va pagando por certificaciones de obra a medida que se va avanzando en su construcción…pues se va pagando mes a mes. Se establece un calendario aproximado de estos desembolsos, que podrán ser variados en base al ritmo de los trabajos.

El comunero tiene que establecer con la Gestora la capacidad económica que tiene. Si tiene que financiarse, la gestora lo tiene que conocer desde el principio para gestionar un préstamo hipotecario con la entidad bancaria que se estime oportuno.

 

11º. ¿QUÉ OCURRE SI ALGÚN COMUNERO DEJA DE APORTAR SUS PAGOS?

 

Este supuesto queda recogido en los Estatutos firmados por todos y cada uno de los comuneros. Se puede resumir diciendo:

a)   El retraso por parte de un Comunero en el ingreso de sus aportaciones económicas hará que la Gestora reclame fehacientemente el pago de las cantidades adeudadas para su abono en el plazo de 15 días, produciendo un interés de demora al 8 % anual.

b)    Según se recogerá en los Estatutos, si un comunero no cumple con sus obligaciones económicas frente a la Comunidad, perderá todos los derechos y cantidades aportadas hasta esa fecha, como clausula penal y automática, legitimando a RESILIENCIA INVEST, de manera automática, para proceder a la venta de la cuota que le corresponda al deudor. De esta manera, de ocurrir esta situación, siempre se daría en un momento en el que al menos se ha comprado el solar y ya ha desembolsado una cantidad importante. Cantidad que da “juego” para encontrar con prontitud otro comunero y no verse perjudicada la Comunidad.

12º. ¿QUIÉN GESTIONA EL PRESTAMO HIPOTECARIO?

 

RESILIENCIA INVEST empleará todos los esfuerzos necesarios para la obtención de la financiación necesaria para el desarrollo de la promoción. Para ello, cada comunero que precise de financiación entregara a RESILIENCIA INVEST documentación suficiente para que la entidad bancaria estudie su viabilidad. Nos referimos a nóminas, propiedades, otras deudas…

 

13º. ¿QUÉ PLAZO DE ENTREGA DE LAS VIVIENDAS SE ESTABLECE?

Normalmente se establece un plazo de 18 meses desde la obtención de la Licencia Municipal de obras, salvo causas de fuerza mayor Los permisos de obras se solicitarán en el momento en que se hayan obtenido un número suficiente de adhesiones a la Comunidad de Propietarios que será cuando se justifica la viabilidad del proyecto, lo cual se estima que debería de suceder en un plazo de 6 meses desde que se inicie el periodo de solicitudes de incorporación.

 

14º. ¿QUIÉN CONTROLA LA CORRECTA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS?

 

RESILIENCIA INVEST, que es quien contratará la ejecución de la obra entre empresas constructoras conocidas y solventes y a través de sus técnicos, arquitecto y aparejador.

 

15º. ¿QUIÉN “CONTROLA” A RESILIENCIA INVEST?

 

 Para que no haya duda alguna del buen proceder en todo momento de RESILIENCIA INVEST, se constituye una Junta Rectora en el momento de la firma de los Estatutos. Estará compuesta al menos por un presidente y un secretario elegidos de entre los comuneros. Para cualquier firme de documento, contrato y/o disposición de pago, se requerirá la firma conjunta de RESILIENCIA INVEST y el presidente de la Junta Rectora.

 

16º. ¿QUIÉN SE RESPONSABILIZA DE QUE LAS VIVIENDAS SE TERMINEN?

 

 Al tratarse de una autopromoción, son los mismos comuneros los que promueven la edificación, por lo que son ellos mismos los que con sus pagos determinan la terminación de la promoción. Se establece en el contrato que se firma con la empresa constructora un plazo para su terminación, que, normalmente coincide con el último pago, aunque para garantía de la correcta ejecución de las obras, se le retendrá un 5% hasta 6 meses después del acta de terminación.

 

17º. ¿QUIÉN OSTENTA LA FIGURA DE PROMOTOR A EFECTOS DE LA RESPONSABILIDAD QUE ATRIBUYE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN?

 

La responsabilidad atribuida al promotor recae en la Gestora, ya que el art. 9 de la referida Ley dispone que será considerado promotor cualquier persona que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros, bajo cualquier título.

Por tanto, los comuneros mantienen todas las garantías que podrían obtener de una promotora inmobiliaria.

Además, RESILIENCIA INVEST formaliza unos seguros de Responsabilidad Civil y de posible daños con un seguro Decenal.

 

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